ค่าโอนบ้านต้องจ่ายเท่าไหร่ รวมทุกค่าใช้จ่ายที่คุณต้องรู้

การซื้อบ้านไม่ได้จบแค่การตกลงราคาซื้อขายเท่านั้น เพราะในวันโอนกรรมสิทธิ์ยังมีค่าโอนบ้านที่ต้องจ่ายอีกหลายรายการ ซึ่งหลายคนอาจไม่ทราบว่ามีค่าโอนบ้านประเภทใดบ้าง และใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบ การทำความเข้าใจเรื่องนี้จะช่วยให้คุณเตรียมเงินได้เพียงพอและไม่ถูกเอาเปรียบในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

ค่าโอนบ้านคืออะไร

ค่าโอนบ้านคือค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านจากผู้ขายให้ผู้ซื้อ ซึ่งไม่ได้หมายถึงแค่ค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ อีกหลายรายการ เช่น ค่าจดจำนอง ค่าภาษีเงินได้ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ ผู้ซื้อจึงควรทราบล่วงหน้าว่ามีค่าโอนบ้านอะไรบ้างเพื่อเตรียมเงินให้เพียงพอ

ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้าน ใครรับผิดชอบ

เรื่องค่าโอนบ้านว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบส่วนไหนนั้น ไม่มีกฎตายตัว ขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางรายการอาจแบ่งจ่ายคนละครึ่ง บางรายการผู้ซื้อหรือผู้ขายอาจเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด ก่อนตกลงซื้อขาย ควรมีการระบุชัดเจนในสัญญาว่าฝ่ายใดจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดบ้าง เพื่อป้องกันปัญหาในวันโอนกรรมสิทธิ์

1. ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน

ค่าโอนบ้านรายการแรกคือค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคิดในอัตรา 2% ของราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง) โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งจ่ายฝ่ายละ 1% แต่บางกรณีอาจมีการตกลงว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะรับผิดชอบทั้งหมด เช่น โครงการอสังหาริมทรัพย์อาจเสนอโปรโมชันรับผิดชอบค่าธรรมเนียมนี้แทนผู้ซื้อ

2. ค่าจดจำนอง

หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อบ้านในการซื้อ จะมีค่าโอนบ้านรายการนี้เพิ่มขึ้นมา คิดในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ทั้งหมด โดยผู้ซื้อจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ เพราะเป็นผู้ขอสินเชื่อ ธนาคารบางแห่งอาจมีโปรโมชันยกเว้นหรือลดค่าจดจำนองนี้ถ้าคุณใช้สินเชื่อบ้านกับธนาคารนั้น ซึ่งผู้ซื้อควรสอบถามข้อเสนอนี้ก่อนตัดสินใจเลือกธนาคาร

3. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

ค่าโอนบ้านรายการนี้เป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย เพราะเป็นภาษีที่เก็บจากรายได้จากการขายบ้าน คำนวณโดยใช้วิธีหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง หรือหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริง ขึ้นอยู่กับว่าวิธีใดทำให้ผู้ขายเสียภาษีน้อยกว่า เจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นผู้คำนวณให้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ส่วนผู้ซื้อจะเป็นผู้หักภาษี ณ ที่จ่ายนี้ และนำส่งให้กรมสรรพากร

4. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าโอนบ้านรายการนี้จะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ผู้ขายครอบครองบ้านน้อยกว่า 5 ปี หรือเป็นนิติบุคคล โดยคิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายจริง (หรือราคาประเมินถ้าสูงกว่า) และผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ อย่างไรก็ตาม หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ก็อาจได้รับยกเว้นภาษีนี้ แม้จะครอบครองไม่ถึง 5 ปี

5. ค่าอากรแสตมป์

ค่าโอนบ้านรายการสุดท้ายคือค่าอากรแสตมป์ ซึ่งจะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้ ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่าภาษีธุรกิจเฉพาะมาก จึงเป็นข้อได้เปรียบหากผู้ขายครอบครองบ้านเกิน 5 ปี

ตัวอย่างการคำนวณค่าโอนบ้าน

เพื่อให้เข้าใจค่าโอนบ้านชัดเจนขึ้น มาดูตัวอย่างการคำนวณกัน สมมติว่าซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ราคาประเมินที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง 4.5 ล้านบาท ผู้ขายถือครองบ้านเกิน 5 ปี และผู้ซื้อใช้สินเชื่อบ้าน 4 ล้านบาท โดยตกลงแบ่งจ่ายค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน = 4,500,000 x 2% = 90,000 บาท (ผู้ซื้อและผู้ขายจ่ายฝ่ายละ 45,000 บาท)
• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 4,000,000 x 1% = 40,000 บาท (ผู้ซื้อจ่าย)
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (สมมติว่าคำนวณแล้วได้ 50,000 บาท) (ผู้ขายจ่าย)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย = 5,000,000 x 0.5% = 25,000 บาท (ผู้ขายจ่าย เพราะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

รวมค่าโอนบ้านทั้งหมด = 205,000 บาท โดยผู้ซื้อจ่าย 85,000 บาท และผู้ขายจ่าย 120,000 บาท

สรุปบทความค่าโอนบ้าน

การเข้าใจเรื่องค่าโอนบ้านและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องจะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างรอบคอบ ไม่เกิดปัญหาเงินไม่พอในวันโอนกรรมสิทธิ์ ควรศึกษาและเตรียมเงินสำหรับค่าโอนบ้านให้เพียงพอ หากคุณกำลังมีความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องใช้เงิน สินเชื่อส่วนบุคคลพรอมิสอาจเป็นอีกทางเลือกที่ช่วยคุณได้ ด้วยการอนุมัติทันใจใน 1 ชั่วโมง* วงเงินสูงสุดไม่เกิน 300,000 บาท* ใช้เพียงบัตรประชาชนและสลิปเงินเดือน 2 เดือนล่าสุด โดยไม่ต้องมีผู้ค้ำประกัน แต่ต้องย้ำไว้เสมอว่าควรกู้เท่าที่จำเป็นและสามารถชำระคืนได้เท่านั้น
   

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
ดอกเบี้ย 15%-25% ต่อปี
*กรุณาศึกษาข้อมูลผลิตภัณฑ์ก่อนการสมัครที่ promise.co.th
*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทฯ และธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด
*หากยื่นเอกสารครบถ้วนภายใน 18:00 น. และไม่มีเหตุขัดข้องด้านเอกสารหรือระบบ จะสามารถอนุมัติได้ภายใน 1 ชั่วโมง หรือภายในวันถัดไป