ประเมินราคาบ้านคืออะไร เช็กปัจจัยและขั้นตอนสำคัญที่ต้องรู้

การวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในภารกิจใหญ่ของคนทำงาน ขั้นตอนสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามคือการประเมินราคาบ้าน เพื่อให้ทราบมูลค่าที่แท้จริงของหลักประกัน การทำความเข้าใจเกี่ยวกับกระบวนการประเมินราคาบ้าน ปัจจัยแวดล้อม และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง จะช่วยให้ผู้กู้สามารถวางงบประมาณรายรับรายจ่ายได้อย่างเหมาะสมและเตรียมความพร้อมในการยื่นคำขอวงเงินได้อย่างราบรื่น

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับหลักการประเมินราคาบ้าน

หลักการประเมินราคาบ้าน คือกระบวนการวิเคราะห์มูลค่าทางเศรษฐศาสตร์ของที่อยู่อาศัยและที่ดินอย่างมีหลักเกณฑ์ เพื่อกำหนดมูลค่ากลางที่สะท้อนสภาพความเป็นจริงของหลักทรัพย์ประกัน

นิยามของการประเมินราคาบ้าน และความสำคัญต่อการกู้ยืม

การประเมินราคาบ้าน หมายถึง การวิเคราะห์มูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยผู้เชี่ยวชาญหรือบริษัทประเมินเอกชนที่ได้รับมาตรฐาน เพื่อใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิงให้สถาบันการเงินนำไปพิจารณากำหนดสัดส่วนวงเงินสินเชื่อที่เหมาะสม ซึ่งความแม่นยำในการประเมินราคาบ้านมีผลโดยตรงต่อยอดวงเงินที่ผู้กู้จะได้รับการอนุมัติ

ความแตกต่างระหว่างราคาประเมินราชการกับราคาประเมินตลาด

ความแตกต่างสำคัญอยู่ที่วัตถุประสงค์ในการใช้งาน โดยราคาประเมินจากทางราชการ (กรมธนารักษ์) จะถูกปรับปรุงทุก 4 ปี เพื่อใช้คำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี ณ สำนักงานที่ดิน ส่วนราคาจากการประเมินราคาบ้าน โดยสถาบันการเงินจะอ้างอิงจากราคาตลาดจริง ณ ปัจจุบัน ซึ่งพิจารณาจากปัจจัยด้านอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ด้วย

ปัจจัยสำคัญและค่าธรรมเนียมในการประเมินทรัพย์สิน

ในการวิเคราะห์มูลค่า ผู้ประเมินจะพิจารณาหลายองค์ประกอบร่วมกัน โดยผู้ยื่นขอวงเงินต้องเตรียมสำรองค่าประเมินบ้านไว้ล่วงหน้าตามเกณฑ์ที่สถาบันการเงินกำหนด

ปัจจัยด้านทำเล สภาพสิ่งปลูกสร้าง และรายละเอียดที่ดิน

การประเมินราคาบ้านจะให้น้ำหนักอย่างมากกับทำเลที่ตั้ง สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ เส้นทางการเดินทาง ขนาดพื้นที่ใช้สอย รูปทรงของแปลงที่ดิน ตลอดจนอายุและสภาพความเสื่อมโทรมของสิ่งปลูกสร้าง ยิ่งทรัพย์สินมีสภาพดีและอยู่ในทำเลศักยภาพสูง ผลการประเมินราคาบ้านก็จะมีมูลค่าสูงขึ้นตามไปด้วย

อัตราค่าประเมินบ้าน และค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมสำรอง

สำหรับการยื่นเรื่องขอวงเงิน สถาบันการเงินมักมีเงื่อนไขให้ผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบค่าประเมินบ้าน ซึ่งโดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 – 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับประเภท ขนาดอสังหาริมทรัพย์ และข้อกำหนดของแต่ละสถาบันการเงิน จึงควรสำรองค่าประเมินบ้านส่วนนี้ไว้ในงบประมาณการซื้อที่อยู่อาศัย

ขั้นตอนการประเมินทรัพย์สินและการคำนวณเบื้องต้น

กระบวนการประเมินราคาบ้านมีขั้นตอนมาตรฐานที่เป็นระบบ เพื่อให้ได้ข้อมูลที่แม่นยำและเป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

1. รวบรวมและจัดเตรียมเอกสารสิทธิ์เพื่อส่งมอบแก่ผู้ประเมิน

ขั้นตอนแรกของการประเมินราคาบ้าน คือการจัดเตรียมสำเนาโฉนดที่ดิน ผังบริเวณ แบบแปลนสิ่งปลูกสร้าง และเอกสารแสดงสิทธิครอบครอง เพื่อส่งมอบให้เจ้าหน้าที่ผู้ประเมินนำไปตรวจสอบความถูกต้องตามหลักฐานทางราชการก่อนลงพื้นที่จริง

2. การลงพื้นที่ตรวจเช็กสภาพบ้านและสภาพแวดล้อมโดยรอบ

เจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญจะนัดหมายเพื่อลงพื้นที่สำรวจอสังหาริมทรัพย์ ตรวจสอบขนาดพื้นที่จริง วัดโครงสร้าง ถ่ายรูปสภาพบ้านทั้งภายในและภายนอก ตลอดจนสังเกตสภาพแวดล้อมเพื่อนำมาประกอบการประเมินราคาบ้านอย่างละเอียด

3. วิเคราะห์และเปรียบเทียบราคาซื้อขายจริงในบริเวณใกล้เคียง

นำข้อมูลที่ได้จากการสำรวจไปเปรียบเทียบกับฐานข้อมูลราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จริงในบริเวณใกล้เคียงที่มีลักษณะคล้ายคลึงกัน (Market Comparison Approach) เพื่อให้การประเมินราคาบ้านสะท้อนมูลค่าซื้อขายตามกลไกตลาดในเวลานั้น

4. สรุปผลมูลค่าทรัพย์สินเพื่อนำไปประกอบการอนุมัติวงเงิน

เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลครบถ้วน ผู้ประเมินจะทำรายงานสรุปมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ส่งไปยังคณะกรรมการพิจารณาสินเชื่อ เพื่อใช้เป็นข้อมูลหลักในการคำนวณและอนุมัติสัดส่วนวงเงินกู้ตามเกณฑ์ของสถาบันการเงิน

วิธีการคำนวณราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยตนเอง

ผู้กู้สามารถคำนวณราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นด้วยตนเองก่อนการประเมินราคาบ้านอย่างเป็นทางการ โดยใช้สูตร

เนื้อที่ดิน (ตารางวา) x ราคาประเมินราชการต่อตารางวา = ราคาประเมินที่ดินเบื้องต้น

ตัวอย่าง: หากมีที่ดินขนาด 40 ตารางวา และราคาประเมินราชการในพื้นที่นั้นอยู่ที่ 35,000 บาทต่อตารางวา ราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นจะเท่ากับ 40 x 35,000 = 1,400,000 บาท (ไม่รวมมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง)

สินเชื่อส่วนบุคคลพรอมิส ทางเลือกวงเงินสำรองฉุกเฉิน

หากพนักงานประจำต้องการวงเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็นฉุกเฉินระหว่างเตรียมเรื่องที่อยู่อาศัย แนะนำบริการสินเชื่อส่วนบุคคลพรอมิส สินเชื่อเงินด่วน* ถูกกฎหมาย สำหรับผู้มีรายได้ต่อเดือน 8,000 บาทขึ้นไป (ใช้สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน) อนุมัติวงเงินสูงสุดไม่เกิน 300,000 บาท* สมัครง่าย ไม่ต้องใช้หลักทรัพย์หรือบุคคลค้ำประกัน พิจารณาแจ้งผลไวใน 1 ชั่วโมง* และไม่ต้องไปสาขา* 

สรุปแนวทางการบริหารจัดการทางการเงินเพื่อที่อยู่อาศัย

การทำความเข้าใจขั้นตอนการประเมินราคาบ้าน เป็นส่วนหนึ่งของการเตรียมความพร้อมทางการเงินที่สำคัญ สิ่งสำคัญสำหรับคนทำงานคือการประเมินศักยภาพการผ่อนชำระค่างวดรายเดือนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม วางแผนจัดสรรงบประมาณล่วงหน้า และรักษาวินัยทางการเงินอย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้การครอบครองที่อยู่อาศัยเป็นไปอย่างมั่นคงในระยะยาว

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการประเมินราคาบ้าน

การดำเนินการประเมินราคาบ้าน ต้องจ่ายค่าประเมินบ้านเท่าไหร่

โดยทั่วไปอัตราค่าประเมินบ้านจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 – 10,000 บาทต่อรายการ ขึ้นอยู่กับประเภท ขนาดอสังหาริมทรัพย์ และข้อกำหนดของสถาบันการเงินหรือบริษัทประเมินเอกชนที่ได้รับอนุญาต

ราคาประเมินจากทางราชการกับสถาบันการเงินแตกต่างกันอย่างไร

ราคาประเมินราชการใช้เป็นฐานคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งมักมีมูลค่าต่ำกว่า ส่วนราคาจากสถาบันการเงินจะอ้างอิงราคาซื้อขายจริงในตลาดเพื่อใช้พิจารณาวงเงินกู้

พนักงานประจำรับเงินเดือนผ่านบัญชี ยื่นขอสินเชื่ออย่างไรให้ผ่าน

ควรเตรียมเอกสารสมัครสินเชื่อให้ครบถ้วน เช่น บัตรประชาชน สลิปเงินเดือน หรือหนังสือรับรองเงินเดือน รักษาสัดส่วนภาระหนี้เดิมให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม และยื่นขอวงเงินที่สอดคล้องกับความสามารถในการชำระคืน

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
ดอกเบี้ย 15%-25% ต่อปี
*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด ศึกษาเพิ่มเติม promise.co.th
*อนุมัติใน 1 ชั่วโมง เมื่อยื่นเอกสารครบก่อน 18.00 น. และไม่มีเหตุขัดข้อง
*ไม่ต้องไปสาขา สำหรับผู้มีรายได้ต่อเดือน 15,000 บาทขึ้นไป